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为什么我偏要在老家买房
编辑: admin 来源: 未知 时间: 2020/7/23 0:19:53

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  三四线城市不能买!  理由千篇一律,产业导入、人口流向、棚改化尾声等等,这些老生常谈的分析大家都听腻了,我们也说倦了,但跳出逻辑圈的时候,我们忽略了一个最不可预测的因素:人性。

  就好比优质学区房之所以能成为中国楼市的硬通货,很大一部分源于中国式父母的观念和心态。

  结婚一定要买房,一部分也源于丈母娘经济。   包括这两年大家生女儿的意愿更高,甚至玩笑话说生儿子就是100万,生儿子就要准备一套房子,更是中国式独有。   所以在中国买房,只考虑经济学原理往往无法解释楼市现象,今天我们的角度不从经济学原理入手,我们谈谈人性,谈谈为何三四线城市哪怕一而再再而三提醒不要买,依旧有一批人前赴后继去买。

  很多人的共鸣:为什么我老家每年都在人口净流出,但都能涨到1万+?  这里说一下同事大白,老家广东湛江,前两年刚入坑湛江市区房子,单价万,早2015年广东城市吸引力排行榜中,湛江就以人口流失万人、流失率12%,排在第8名。   和湛江一样的还有茂名,茂南区部分楼盘也已经突破1万+,而2015年人口流失万人,流失率高达%,排在广东省人口流失第一,并且这些年,人口也还在持续流出。

  按照周期长期看人口来分析,这样的城市理应被抛弃。 但为何市中心的房子仍然能坚挺在1万+?  一部分在于人口基数以及观念。   茂名和湛江是出了名的人口大市,户籍人口上茂名排在第1而湛江排在第8,人口基数大,再加上这两个城市的人生育意愿也比较大,每年的人口自然增长率相应会高。   但这类城市每年的流失率也高,人口基数再大也禁不住每年往外一直流出的人口,如果只是人口基数大还远远无法解释为何房价能夯实在1万+。

  里面更深层的离不开观念问题,大白买房并不是自己买的,而是父母用他的名义购买的。 大白还不是特例,问了一圈同事,父母出资在家乡购置房产的不在少数。   问及原因,几乎都是:父母认为不管未来在哪工作和生活,在老家买一套房子总没有错。   说不定以后回去发展呢?以后没房子怎么结婚呢?  而且这些年货币棚改化,(,)手头上多了几十万上百万,又没处投资,上来就买路虎和戴金镯子的还是少数,那就买套房子放着吧,万一以后孩子要用呢,万一涨了呢。   三四线城市房价的惯性上涨,连摆地摊的大妈都知道要挣钱就投资房地产。

  中国人就喜欢未雨绸缪,喜欢为“以后”和“万一”买单。   还有一点是城镇化进程的感性体现,那就是农村人对城市的向往,升华一下就是大家对美好生活和居住品质改善的追求。

  对于农村人来说,在城里有一套房也是一种“面子”的体现,更是对自我能力的肯定。

  所以很多三四线城市的现状就是,家里有自建房了,但还是会去市里买一套商品房。

  中国人为此钟爱房子,一部分要归结于“居者有其屋、安定感需求”的传统心理,从古至今不管是王侯将相还是平民百姓,只要有条件首先做的就是置产。   中国人有很深的恋土情节,对房子更是有依赖感,把房子看成“安身立命”、“落叶归根”的场所。

  而这些年还有心灵鸡汤文中对房子赋予了家的温馨、幸福港湾的情感功能,更是催生了无数人对房子的渴望。

  所以总有人问到底什么人推高了中国房价?有一种力量你可能从未想过,那就是千千万万个普通老百姓。   他们谁不是一边吐槽中国的高房价剥削了生活质量,一边默默为孩子为自己置办一套房产?  在三四线城市工作和生活的父母。 可能无法为子女在一线城市购置房产,但帮忙在三四线城市付个首付还能做到,这些年帮子女在家乡置业的父母不在少数。

  回去发展有房住,不回去当买房投资,典型的“退可守,进可攻”,这就是支撑三四线城市市中心房价夯实在1万+的感性基础。

  感性聊完,回归理性。   一个再感性的人,也必须和理性博弈,讲点数据和道理。

  如果所有人都基于感性去三四线城市买房,那我只能说你就是那批回家接盘的韭菜。   大家肯定注意到我上部分说的是三四线城市市中心的房价能上1万+,因为绝大多数三四线城市,房价上1万多的往往只有市区或者部分区域,而非全市均价。

  因为三四线城市的城镇化其实还在持续,农村到县城,县城到市区,还在一步步走,而每个城市的市区都结合了最优质的的配套资源,也是县城小青年涌入的首选,所以三四线城市的市中心还能涨。   (湛江市区霞山区房价还有涨)  但小县城呢,迟早得跌。

尤其是那些人口净流出的三四线城市,人口基数再大,也熬不住每年几十万的净流出人口,而随着人们对居住品质的追求,那些拼命努力从小城市小县城奋斗并去大城市上学打工的人,未来真的有多少愿意回到自己十八线的小城市?  哪怕回去,也绝不是家乡小县城,而是省会城市或者是四线城市的市区。   比如大白,买的是也是湛江市区的霞山区,而不是他老家廉江,还有同事小诗哪怕回老家,也是去武汉置业,而不是荆州。   所以大家看到的是自己家乡市中心的房子还在涨,却忽略了那些小县城房价不仅涨不起来还开始下跌。

  (大白的老家廉江房价其实是微跌的)  三四线城市如果非要说还能继续涨的区域,就只有市中心且周边有名校资源的区域。   而大多数必须面临的残酷的真相就是:当北上广深和强二线城市在吸引大量年轻人落户的时候,大量的小城市和县城人口在流失。

  我们呼吁大家放弃三四线城市,是因为大趋势如此,再感性的情怀都无法与经济学常识相悖。   2019年国家发改委曾重点提出“收缩型城市”的说法,城市人口流失乃至局部地区空心化的现象已经越来越突出,清华教授曾在公开讲座中表示,中国有三分之一的国土人口密度在下降,或者是说有10000多个乡镇和街道办事处的人口在2000年至2010年间流失。

  城市收缩的问题越发突出,如何面对城市收缩,就要在跨区域方面加强合作,关注区域的、整体的利益,所以对于部分三四线城市而言,现在有了一个新的名字:环一线。   环一线城市的最大优势就是可以傍着一线城市的大腿,成为一线城市的睡城,同时也避免沦为和绝大多数三四线城市一样的命运。   新一轮的城市格局已经开始洗牌,城市群、都市圈将成为三四线城市最后的一次机会。

  按照规划,未来2亿新落户的人口,60%会分布在长三角、珠三角、、长江中游、成渝、中原、山东半岛七大城市群,而全国的19大城市群将以1/4土地集聚74%人口,创造90%GDP。   可以预见的是,那些人口净流出的普通地级市、县城的房子,未来几十年将只有使用价值,很难卖出去,将全面丧失投资价值。

  未来很多三四线城市会面临萎缩甚至很多城镇会面临消失,被时代浪潮裹挟的我们,最终都要参与这场无声的不可逆的资产保卫战。 本文首发于微信公众号:大胡子说房。

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